Financeirização dos Direitos de Construir e o Mito da Captura da Mais-Valia

Resumo

A pesquisa aborda uma invenção brasileira: a transformação do direito adicional de construção em um título comercializável na bolsa de valores, o Certificado de Potencial Adicional de Construção (Cepac). Os Cepacs começaram a ser aplicados em São Paulo nos anos 2000 com a finalidade de financiar a implantação de Grandes Projetos Urbanos (GPUs). Conectado às tendências de financeirização do planejamento urbano, o Cepac prometia trazer os investidores no mercado de capitais para financiamento urbano, além de uma série de supostas vantagens determinadas por essa nova fórmula de financiar. O estudo avalia os principais argumentos utilizados para defender a utilização do Cepac e discute em que medida eles se concretizaram na experiência das Operações Urbanas Consorciadas (OUCs), que são modelos de GPUs. As análises contaram com estudos empíricos e entrevistas com pessoas que participam da gestão e implantação das Operações. Ao contrário da ideia de atuar na redução dos impactos da captura privada da renda fundiária, as OUCs e o seu mecanismo de financiamento trouxeram oportunidades extras de formação da renda da terra. A vinculação desses instrumentos à noção de “captura de mais-valia” e a própria tecnicidade e falta de transparência na forma de atribuir o preço ajudam a camuflar essa contradição. Distante da imagem idealizada de que a formação e evolução do preço do Cepac seria determinada por dinâmicas de mercado anônimas, impessoais e competitivas, mostrou-se um quadro marcado pela intensa circulação de interesses e expectativas, entre consultores, empreendedores imobiliários e Prefeitura